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2013年3月更新 原创作品,转载请注明出处:加拿大新东方农业地产网 http://www.neworient.ca

FAQ什 么是政府评估价, 如 何对农地估价 >>详细内 容.......
农 做物的成本和产出(2012年)--做 为萨省农场主及投资者必备的基本知识 > >详细内容....... 

法律方面
1.    问:什么人可以在萨省买地,政府对买地的人有什么要求?
答:基本上有三个要求:你是加拿大公民,或者你是加 拿大永久居民,有相应的经济负担能力。萨省政府仅允许外国人买10英亩以下的土地。
2.    问:我能以公司的名义在萨省买地吗?
答:能。但政府会审查这个公司每个成员/股东的身 份。其每个成员/股东的身份必须符合“加拿大公民,或加拿大永久居民”的要求。
3.    问:加拿大的农地有没有产权年限的限制?
答:没有,是永久产权。你随时可以把产权转到你的子 女的名下。

几个基本知识
1.    问:什么是Quarter?
    答:土地一般都是以一个quarter来交易的,一个quarter等于160英亩, 即边长为800x800米的一个正方形。一个英亩等于6.07中国亩, 所以一个quarter等于大约970中国亩。
2.    问:什么是土地的Legal description?
    答:你在城市买房子时,需要知道所买房子的地址及门牌号码。土地的Legal description的含义就类似与房子的地址及门牌号码。
3.  问:多数投资者在萨省买多大的地块哪?
    答:不同的投资者,有不同的投资规模:
        小规模:  1 – 3 个Quarter;
        中等规模:4 – 8 个Quarter;
        大规模:  9– 15 个Quarter;        
        特大规模:16个以上Quarter。

买地的程序及步骤
1. 问:买地的程序和步骤与买房的程序和步骤有什么区别?
    答:几乎完全相同,如选房/选地(在中介的帮助下)、下offer(由中介办)、卖方接offer(通过中介办)、付deposit、(找贷款)、选律 师、付down payment、产权过户(由律师办理)。
2.  问:我家住在Toronto, 我必须亲自到萨省,才能完成所有买地的手续吗?
    答:这一点与买房有所不同。完全是买地人的自己决定。

农地贷款/税务
1.    问:买地后可以申请贷款吗?
答:当然可以。但需注意到房屋贷款和土地贷款的一些 差异:
土地贷款属于商业贷款,与房屋贷款的类别不同;通常 来说,土地贷款的利率比房屋 贷款的利率稍高一点(目前大约高0.6% - 0.8%左右);土地贷款的申请期限比房屋贷款的申请期要长一些;还款期限也有所不同,土地贷款,最长15年,房屋贷款,25年。从申请贷款,到获得银行 的批准,你应该计划出大约一个月的时间,建议要同时申请2 家以上的银行。
2.    问:如何申请农地贷款?
答:大家都知道房屋贷款中有个词叫Pre- approval。它的意思是预先批准。在农地贷款的申请过程中,没有Pre-approval。申请者必须拿着买卖双方签了字的合同,到银行提出贷款申 请。当然,也可以先用现金购买,然后再办贷款。这叫Refinance.
3.    问:买地后要交税吗?
答:要。具体是多少,最好与当地的RM办公室联系。 通常来说,农村土地的税金要比城市房子的税金少很多。大致来说,每个quarter的地税是300-700加元/年。

买地过程中和买地后,都有哪些费用
1.  问:我作为买方,在买地过程中和买地后,都有哪些费用?
   答:买方应付地价、律师费、产权交易过户费。但买方不付中介服务费。
2.  问:买地后都有哪些费用哪?
    答:买了地以后,如果你选则像在城市里买了房子,然后把房子租给别人一样,把地租给当地农民去种。这时你每年的唯一一项支出/费用就是,交地税。

如何选择农地/如何对所选农场进行估价
1. 问:如何选择农地,什么是政府评估价?
    答:买房子或农地的时候,都涉及到一个政府评估价的问题。政府评估价是当地政府相关部门,基于当地税收的目的,所估算的房子或农地价值。请千万注意,政府 评估价不等于市场售价或市场成交价。在多伦多地区,房子的市场售价或市场成交价÷政府评估价大约等于1:1;在萨省,房子或农地的 市场售价 或市场成交价÷政府评估价通常大于2:1。
2.  问:政府评估价有什么现实意义?
    答:原则是来说,评估价越高,交的地税就越多,土地的质量就越好,但价格就越贵。
3.问:对农地上的建筑设施(包括农庄及其农 屋)如何估价?
答:农地上的建筑设施大致分三类:用于居住生活的建 筑设施,如农屋及其附属设 施;用于谷类作物的建筑设施,如谷仓,化肥仓,农机库,农机维修房等;用于养殖的建筑设施,如牛棚,牛圈及其附属设施。随着小农户逐步退出农业,其农地由 大农场逐步购买或租用,单个农场的规模越来越大,农场总数量越来越少。这是由于农业机械化和农业技术越来越先进造成的。农业从业人数的减少,使得农屋及其 附属设施过剩越来越严重。因此农屋及其附属设施应尽可能往低估价,如果投资者根本用不着或者不好出租,或农屋状况较差,甚至可以估价为零。农业从业人员少 了,但生产的农作物并不减少,甚至还增加。因此用于谷类作物的建筑设施应该按实际价值估价,比如折旧估价的办法。用于养殖的建筑设施,如牛棚,牛圈及其附 属设施,其估价原则又有所不同。目前农地上的养殖设施大都是由小农户遗留下来,规模小且状况差。养殖也是一个需要有一个基本规模才能出效益的行业,所以农 地上的规模小且状况差的养殖设施基本不值钱。也许有人会使用这些设施养几匹马作为兴趣爱好,但此类用途的价值很低。对规模大且状况好的养殖设施,如果买入 方打算搞养殖,可按往低处估价的原则出价。但如果买方根本不需要这些设施,应考虑基本上不为这些设施出价,或回避此类投农地资。
4.问:农地的地理位置是否重要?
答:相比房产,农地的租金回报率是一块农地是否值得 投资的硬指标,地理位置对农地的重要性次于对房产的重要性。多块农地,如果作为一个整体的话,是否相连或相互距离很近,是值得考虑的一个因素。另外,谷类 作物农地是否靠近ELEVATOR也是一个值得考虑的地理位置因素。

出租/耕种/经营
1.问:买完地后,能把地租给别人去种吗?租金是多少?
答:你买了地以后,你就是这块地的主人了,你当然可 以象在城市里买了房子,然后把房子租给别人一样,把地租给别人去种。租金通常是购买价格的3% - 5%。
2.问:租金有保证吗?
答:我公司出售的农地,绝大部分已与当地农民签订了 出租协议,所以租金回报有保证。
3.问:农地是否容易出租?
答:一般来说,好的,肥沃的农地更容易出租,租金更 稳定。大块的农地比小块的农 地更容易出租。比较好的做法是优先考虑购买已经有租约的农地,或要求你的农地经纪帮助你在当地找到租地的农民。对于新东方农业的客户,我 公司农地经纪将协助寻找租客并协助客户签订租赁合同。
4.  问:租金收入要交税吗?
    答:要。
5.问:什么是Custom Farming?
答:目前热衷投资萨省农地的华人中,有不少人对 Custom Farming这种做法很有兴趣。这以做法就是投资购买一块农地,自己做耕作的管理,包括自己购买化肥,种子,农药等,但所有的农业耕作,收获等全部雇佣 专业的农夫或公司来完成,包括农机设备。自己销售收获的农作物,自己承担风险。目前粮食价格高,这种投资购买农地,以Custom Farming来从事农业生产的做法,能取得很不错的收益。一般来讲,每个quarter土地(160英亩)能获得大约$15,000到$40,000的 净收益(但未去除自身的管理报酬)。比如种植Canola, 能获得每英亩$300的净收益。
关于Custom Farming的详细内容将在其他篇幅介绍。

农作物/农业技术
1.问:萨省主要地区的无霜期是多少?
    答:           
萨省主要地区的无霜期
    城市    无霜期天数
1    Estevan    124
2    Kindersley    113
3    Lloydminster    120
4    Maple Creek    117
5    North Battleford    123
6    Regina    109
7    Saskatoon    117
8    Swift Current    118
9    Yorkton    111
                 Source: Atlas of Saskatchewan, 2000: 1961 – 1990 Climate Normals, Environment Canada
2.  问:在萨省,主要农作物所需的生长天数是多少?
    答:
        
主要农作物所需的生长天数
    农作物    所需的生长天数
1    Barley    60 - 90
2    Canola – early Polish    73 – 83
3    Buckwheat    80 – 90
4    Yellow Mustard    80 – 90
5    Oats    85 – 88
6    Brown or Oriental Mustard    85 – 95
7    Flax    85 – 100
8    Lentils    85 – 100
9    Coriander    90 – 100
10    Field Peas    90 – 100
11    Navy Beans    90 – 100
12    Wheat    90 – 100
13    Canola – late Argentine    92 – 102
14    Black Beans    95 – 105
15    Canary Grass Seed    95 – 105
16    Faba beans    105 – 115
17    Corn (Grain)    105 – 115
18    Potatoes    110 – 140
19    Sunflowers    120 – 130
20    Sugar Beets    120 – 140
                    Source: Manitoba Agriculture, Food and Rural Initiatives

3.  问:在萨省,所耕种的主要农作物的品种是多少?
   答:主要种植农作物有:小麦、大麦、燕麦、油菜籽、豆子、小扁豆、亚麻等。其中小麦以其优良的质量闻名世界,而油菜籽经济效益最高。

农地投资/投资汇报率
1.问:如果我在萨省投资买农地,我应该考虑哪 些因素?
    答:应该考虑最少如下因素:投资额、对投资投资回报率的期望值、出租还是经营。下面我们来分别讨论:
    (1) 首先应考虑投资额。所选的投资项目应在投资额的范围内。就目前来说,不同的投资者,有不同的投资规模。小规模:1 – 3 个Quarter; 中等规模:4 – 8 个Quarter; 大规模:9 – 15 个Quarter; 特大规模:16个以上Quarter;
    (2) 其次考虑对投资投资回报率的期望值。在过去5年中, 萨省出租农地投资汇报率平均大约在: 7% - 10%之间。
    (3) 其次应考虑出租还是经营。如果是出租,只是纯粹的投资,只打算每年出租收租金,结合目前的市场条件,同时考虑长期的增值,应优先考虑投资优质肥沃的谷类作 物农地。优质肥沃农地的长期增值应该会高于普通农地很多,尤其在粮食价格会增长很多的情况下。如果选择经营,这时要看你买这块土地做什么。如果要搞种植, 当然是选择适合种植的农地。如果搞养殖放牧,因该考虑天然牧场,或适合粗放式的广种薄收的中等偏下的耕地,或适合种植多年生牧草的农地。如果既不搞大田种 植,也不搞养殖放牧,那这种项目应该不需要大片土地,因此应该考虑在城市近郊,或繁忙高速路边购买小片的,带房子及其他建筑设施的的小农场。这样的地理位 置不但交通运输方便,而且使得农场零售自售成为可能。
2. 问:投资农地的回报率有多高,应考虑哪些因素?
    答:至少应考虑二个因素,租金收入和农地价格的上涨。目前,租金收入通常是购买价格的3% - 5%。尽管2011年,萨省农地的价格平均上涨了21.7%。但目前萨省农地的价格,依然是加拿大全国各个省份中,价格最低的。根据世界著名投资专家的预 测,世界/萨省农地的价格,将持续、长期上涨。所以, 对于大多数农地投资这来说, 买完地以后, 把地租给农民去种, 你的投资汇报率的计算公司就是:

    出租农地投资汇报率 = ﴾(租金收入 – 地税 – 买地和卖地的交易费用) / 地的购买价格﴿ + 农地价格上涨的百分比

    根据相关统计数字, 在过去5年中, 萨省出租农地投资汇报率大约在: 7% - 10%之间。

买农地与投资移民
1.问:我是已登陆的投资移民,可以买农地吗?
   答:因为你已经有加拿大绿卡,所以当然可以。
2.问:我是已登陆的投资移民,可以把买农地, 作为对政府的投资承诺吗?
   答:如果买地后,你自己耕种、管理你的农地,并且符合政府对投资额等的要求,可以视为满足为对政府的投资承诺。
3. 问:我正在申请投资移民, 可以把买农地作为投资项目吗?
   答: 请咨询你的投资移民公司/律师.

投资风险
1. 问:我买农地的目的就是投资, 请问有投资风险吗?
   答: 任何投资都有风险.
2. 问: 投资农地的风险主要在哪里?
   答: 投资农地的风险主要分为3类:租金风险、农地价格下跌和经营风险。
3. 问: 新东方农业如何帮助买方降低这些风险?
    答: 加拿大新东方农业公司的团队由萨省注册的专业农地经纪,具有农场管理经验的农业经理,农地投资咨询顾问及农业专家顾问组成的专业团队。农地经纪为您提供专 业的农地农场买卖的中介服务;农业经理可为您托管所购买的农地农场,负责回租客户的农地,及回答相关的农业问题。投资顾问为您解答农地投资的问题等一条龙 服务。
    传统上,农业是低利润、低风险的行业。但随着世界粮食价格的上升,已经导致农地价格/租金的大幅上涨,越来越多的投资者开始意识到这 个行业正 在成为一个新的、长期的投资热点。事实上,农业,已经由低利润、低风险的行业,转变为高利润、低风险的行业。

更多常见问题
1, 问:农地的出租方式及效益?
答:普遍来讲,在萨省共有3种出租农地的方式。Cash rent, crop share, custom farming.
Cash rent: 你的农地租给当地农民或农业公司,你与他们签署租赁合同,萨省的农民普遍喜欢租赁合同3-5年,以便通筹安排如何耕 种,用肥料的情况。土地拥有者付地税,租客出全部的其它费用。租金一搬是一年付一次,或两次(年初一次,年尾一次)。
 Crop Share:有2种方式;1)土地拥有者除了付地税 外,出种子,化肥,农药等农地耕作的部分费用(例如30%),租客出另一部分农地耕 作的费用,例如70%种子,化肥,农药,100%的设备,燃油,保险等。收 获庄稼后,两家分成(例如30%的庄稼的钱归土地拥有者,70%的庄稼的钱归租客。2)土地拥有者只付地税,租 客付全部农地耕作的费用。收获庄稼后,两家分成(例如15,20,或25%的庄稼的钱归土地拥有者,85,80,或75%的庄稼的钱归租客)。分成 的比例取决于区域,农地的状况。
 custom farming.:有人把custom farming 称做土地拥有者在经营农地。土地拥有者付地税,种子,化肥,农药,燃油等农地耕作的全部费用,租客只是 耕种,收取农地的耕种,及管理费用。收获的庄稼的钱全归土地拥有者。
 从收益的角度,长期来看,custom farming,Crop Share比Cash rent 高。如果你有一定的资金, 又愿意冒风险,愿意学习农业知识,可选custom farming,Crop Share。或第一年选1-2 quarters 做custom farming,Crop Share,其余的做Cash rent。不愿意冒风险,选Cash rent。
 
2, 问:如何选择农地?
农地的好差,1)从土地的政府评估价可以 判断。农地的质量越好,土地的政府评估价也越高。2)土壤的等级。例如B,C,D。。。O,P,Q等。字母越大地越差。3)土地的平整与否。4)有无石 头。
好的农地对你的收入更有保障,波动性小。差的农地,由于土质差等原因,使你的收获波动性大。所以,要买 好地。
 
3, 问:农业保险?

萨 省的农民,约70%买 了农业保险,30%没 买。新农民一定要买。农业保险有不同的等级。更多的信息请查
www.saskcropinsurance.com