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转 自:黄河水的博客 作者:黄河水 2011-12-29 20:51:35|  分类: 我做加拿大农场主

两年来,在温哥华和多伦多的华人电视、广播和报纸等媒体上,有些农地经纪公司打出购买萨省农地可以办移民的广告:“购农地有机会担保 非直系亲属移民,海外申请人也有机会直接通过购地申请移民”。嗨!这真是个好卖点。
近年来全球的金融风暴,导致各类投资行业都在走下坡路。包括一直火爆的中国大陆房地产市场,自2011年初也开始出现拐点,大量资金退出原市场,开始进入 能源和农业领域。与中国市场紧密相连,加拿大华人居住城市温哥华、多伦多,房地产投资热潮也在回落。拥有大量资金的华人富裕人群,在寻找新的、稳定的投资 项目,萨省便宜的农地自然受到华人投资者的热切关注。大家都知道,加拿大政府最近不断提高移民门槛,有钱的中国投资者,如果能购买大量便宜又成熟的农场, 同时又能为全家和亲属办理加拿大移民,岂不是两全其美的大好事!

凡是知道我购买萨省农地做农场主的朋友,以及通过朋友介绍找我咨询有关购买农地资讯的人,大多数都会提出一个带有共性的问题:购买萨省农地可以办移民吗?

我的回答是:中国大陆人士通过购买萨省农地办成移民的案例,到目前为止本人还没有见过。

这个问题可以分两部分谈:购买农地和办理移民。
萨省农场景色

(一)购买萨省农地。


加拿大现行土地所有制,分联邦公有、省公有和私人所有三种形式。私有土地比重不大,不到总面积的11%,主要分布在国土南端土地肥沃地带。但全国的城镇土 地、上好良田、牧场等经济效益较高的土地,大部分被私人拥有。其余约89%以上是公有土地,其中41%属联邦政府所有,48%属各省政府所有。公有土地主 要是林地、未开发土地、水面、公园、自然保护区和印第安人保留地,以及政府和公营企事业建筑用地。

其土地产权形式90%以上为永久业权,可传给子孙后代。其形式主要分为两种:一是永久业权(FreeholdTitle),另一种为租借权 (LeaseholdTitle)。

永久业权是指当购买一块土地时,在产权证上所登记内容为土地的边界、面积及土地范围内所有物业的产权拥有者,无使用及租用年限限定。如购买的是一套别墅, 业主所购买的不仅仅是此项物业,还包括此房产所占这块土地上不可分割的永久产权,和此套房产所在的空间永久使用权。这两种产权证书均由专业的测量师出具报 告,并由政府房产局颁发产权证。

土地租借权也分为两种:一种是有年限的租借权,土地契约中明确表明租借期限,每年租金多少,及是否有续约权。另一种是无限的永久租借权。租借人每年均须依 租约付一定的土地租金,从而永远拥有此土地使用权。所以,实际上这类永久租借地与永久业权土地,在意义上区别不大。

按照加拿大宪法,土地属于私有财产,地上和地下的资源都属于拥有者,可以自由买卖。因此买地卖地完全是私人间的事。凡是被法律承认的私地,在州政府都有详 尽记录。交易手续也十分简单,在双方自愿签订协议后,只需向政府缴足税金,进行注册登记即可。但国家实行严格的土地用途管制制度。加拿大属于人少地多国 家,土地面积997万平方公里,虽然土地资源丰富,但为了防止城市规模盲目扩大,保护自然资源以确保其经济效益和环境效益,保证农用、生态用地面积实行可 持续发展,国家实施土地用途管制制度很严格。

农业关系国计民生,在任何国家都颇具敏感性。粮食是一个国家的命根子,无论哪个国家对粮食产业的外来投资都会有一定的警惕。在过去两年,全球粮价大涨的背 景下,不少发展中国家都对自身的农业更加重视,对外部资金介入本国农业有更多的考虑。何况,像加拿大这样的老牌资本主义国家,有着完善的农业管理制度和法 规。特别是近几年,许多中国企业走出去,到世界各地购买土地和矿产资源,已经引起全球对来自中国的投资的警惕和限制。实际上,中国的海外农业投资发展至今 仍未形成规模与体系,与发达国家的海外农业投资更是相距甚远。

加拿大的农地(或者农场),属于不动产。加拿大各地对外国人(指非加拿大公民、非加拿大永久居民)购买农场有不同的规定。从法律角度说,作为一部规范外国 投资的全国性法律,加拿大投资法(Investment Canada Act),并不适用外国人对加拿大境内农田、农场的投资。涉及外国人投资农场的法律,散见于各省的法律。

立法明确限制外国人拥有本省农场的省份有:东海岸的爱德华王子岛,和中西部的三个传统农业大省,也叫草原三省:萨斯卡通、阿尔伯塔和曼尼托巴,这三个省允 许外国人拥有的土地面积分别限制在5英亩、10英亩、20英亩或40英亩以下。安大略省、魁北克、不列颠哥伦比亚、新斯科舍、纽芬兰和新不伦瑞克等省,则 没有现行法律明确限制外国人投资农业,但外国人在注册、报告、税收方面要遵守有关规定。

萨省一定程度上鼓励有农场管理经验的外国人,来购买和经营本省的农场,但条件是要移民加拿大。例如,移民局规定,有农场管理经验并且有意和有能力购买和经 营农场的外国人,可以申请商业移民(business immigration)项下的自雇(self employed)类移民,其移民门槛在年龄、语言、学历等方面均低于技术移民。对加拿大移民法律和法规不太了解的新移民和外国人,很容易被当地的移民公 司和土地经纪公司的宣传所迷惑,以可以办理移民为由购买萨省农场的土地。

也有朋友咨询过我,如果自己没有加拿大的移民身份,但又想投资萨省农场和土地,是否可以让有移民资格的亲属和朋友代为购买。当然,如果是自己的子女肯定问 题不大,本来就是一家人嘛。我也看到过弟弟出资以哥哥名义购买的情况,亲兄弟之间的默契和沟通可以把握。对自己出资委托朋友购买农地的方式,我不大赞同, 首先加拿大法律认可实际注册人的对所购买土地的权益,而不是背后的出资人是谁。你们私人之间的约定不一定有法律效应,再加上土地经营或自然升值过程中有着 许多不可预料的变数。即使购买的农地增值后,还存在着缴税的复杂问题,恐怕不是一纸协议可以搞定的。
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(二)办理萨省移民。


加拿大是一个移民国家,在加拿大移民史上,英裔移民历来受到重视和优待,加拿大政府也欢迎北欧和西欧国家的移民,曾经不愿意接受南欧和东欧国家的移民,对 有色人种移民持反对和限制态度。所以,二十世纪七十年代以前,移民主要来自欧洲和美国,1961年以前,来自欧洲移民占移民总数的90.3%,1977年 颁布新的国籍法以后,亚洲移民迅速增加,1998年已达70%,中国香港、台湾地区和中国大陆移民位居前列。

据加拿大政府2008年统计,这十几年来移民加拿大的华侨华人共1216570人。从大陆上世纪八十年代初改革开放到现在,大陆人士移民加拿大共有三次浪 潮。

第一次浪潮是在1989年,由于众所周知的原因,当时公派或自费在加拿大各地工作或留学的大陆人士,利用加拿大政府当时的对华态度和短期采取的对大陆移民 临时政策,纷纷填表申请移民加拿大,其中部分人士如按现行移民甄选标准,根本不会有成功机会;但当时就可以无条件地成为加拿大永久居民。据了解,当时在加 拿大的留学生有六千人利用这一机会提出移民申请。

第二次浪潮是在上世纪90年代初,主要是来自福建或广东两个沿海省份。这些人以偷渡方式进入加拿大,之后立即申请难民身份,再由难民身份陆续转为永久居民 身份。这部分移民的人数多少难以统计,但估计顶多有数千人。

第三次移民加拿大浪潮,从1996年下半年开始。据加国官方的权威统计数字,1995年时仅有2497位中国大陆技术移民人士入境加拿大,连配偶子女等附 属申请人算在内,当年也不过有5572人。这一数字从1996年开始急速增加,当年共有4581位中国大陆技术移民主申请人入境,连家属算在内,已经接近 1万名。此后逐年大幅递增,一年多过一年。第三次浪潮来的大陆新移民,无论从数量上或素质上,都是前两次浪潮所无法相比的。

最近移居加拿大的华人成分复杂,他们的职业和社会经济地位也不一样。其中绝大多数是具有较高文化和科学技术知识的技术人员和商人、企业家。他们的到来改变 了加拿大华人社会的结构。

移民部在保守党多数政府上台后,自2005年以来,中国抵加移民不管在家庭类别、技术移民类别的人数均明显下降。今年,移民部出台了限制申请数量的措施, 主要针对传统的联邦移民项目的投资移民、技术移民及企业移民三个类别。自2011年7月1日起实施至明年6月30日,为期一年。对投资移民的限制:未来一 年只受理700个新增申请,超过部分则退回,申请人必须等明年7月再有新限额时重新提出。对技术移民的限制:那些没有事先获聘、已有工作安排的申请人,一 年新受理申请不超过1万个,在限额以内,29项优先引进专业的新收申请,每项又不能超过500宗。企业移民申请自7月1日起暂停,以后视情况再开放

“省提名计划移民项目”是加拿大某些省份,为了提高本省的经济建设、人口繁荣而设立的移民项目。由各省移民处甄 选移民候选人,报 送联邦移民局做最后的审核,并签发永久居留签证,分为省提名企业家移民和省提名技术移民两种。到目前为止,几乎每个省都有自己的省提名计划移民项目。和传 统的联邦移民项目相比,省提名计划移民的要求更低,周期更短。由于各省省提名计划企业家移民项目,是各省与加拿大联邦政府签订的,虽然基本要求相似,但在 资产要求﹑投资额﹑投资方式﹑投资领域﹑办理速度等方面有较大的不同。特别是由于投资方式和投资领域的差异,联邦移民局对之的审核力度和范围会有所不同, 从而直接影响了最后签证的成功。

萨省企业家移民条件(SINP-B):
  1、三年的经商管理,企业高级管理的经验;
  2、拥有至少30万加币的净资产(包括房产、车产、银行存款及股票);
  3、根据萨省投资移民打分表,能够达到55分,有免面试机会;
  4、无英文要求,无学历要求;

5、2500加元申请费,省提名后交7.5万加元抵押金到萨省指定银行。

看似容易的省提名企业家移民,其重点在于“经营一项生意”。与加拿大投资移民项目的被动投资要求(即把投资款交 给基金运作)不 同,萨省企业家移民项目,要求申请人在萨省主动投资创办(或购买)并经营一项生意。申请人在获得省提名后,须缴付提名省7.5万加元的押金并与提名省签订 押金协议,以保证在获得签证并移居萨省后的两年内,投资至少15万加元创办或购买一项生意,并积极参与该企业的日常经营管理事务。若两年内仍不能履行投资 创办(或购买)生意并亲自经营管理,其永久居民资格附加条件就不能取消,从而导致永久居民身份的丧失,所缴押金也不退还。

萨省是加拿大的农业大省,急需大量经营农场的农场主,和从事农业技术操作的熟练工人,而中国大陆移民人士中很少有这样的人才。萨省移民部门了解中国大陆移 民概况,中国大陆的农民有传统种植经验,但缺少资本和技术,无法完成加拿大农场的机械化生产过程,更没有现代化农场管理经验。城市有钱阶层和企业家们,有 资金买地进行土地兼并,但很少有从事农业技术和管理经验。因此,中国大陆人士移民申请人,很难在加拿大土地高度集约化经营的农场里实现农业管理。

尽管萨省企业家移民条例里,没有明确限制中国大陆人士,以购买农场并经营农场为由申请企业家移民,但在实际操作中,至今还没有见到申请成功的案例。而其他 地区,特别是欧洲国家,以农场主身份申请移民的很多,办理过程也较快。个人认为,萨省在省提名企业家移民项目的具体操作中,根据实际情况把握申请人的经营 企业类别,自有其道理。

因此,移民申请人应充分了解提名省的定居义务和创办经营生意的义务,客观衡量自身履行义务的可能性。一般来说,中国人还是喜欢居住在经济发达、生活设施齐 全、华人社区成熟、交通便利的大城市。萨省有着丰富的自然矿产资源,有实力和经营能力的企业家可以从事采矿业、能源和农副产品加工业等项目。萨省虽地广人 稀,很少华裔人口,但有不少田园风光的安逸小城镇,普通的小型企业经营者,可以发挥中国人的经营特长,在这些城镇经营餐饮,旅馆等服行业,照样可以安居乐 业。