首页 / 农地投资 / 华人投资萨省农地热潮中存在的投资误区


2013年4月更新  原创作品,转载请注明出处:加 拿大新东方农业地产网 http://www.neworient.ca

自2011年开始的华人大举进军萨省农 地投资的 热潮仍在持续,目前丝毫没有减缓的迹象。本人从萨省农业角 度观察,发现很多投资者因对萨省农地,土壤,气 候,农业耕作等方面缺乏了解,导致盲目投资或进入投资误区。

1)    萨省农地的用途分类
萨省是农业大省,耕地占加拿大总耕地近50%。 绝大多数耕地都适合种植各类谷类作物。 一块农地应该如何利用,是由它的农业产出能力决定的。对农业产出高的农地,应该采用高投入高回报的使用方式,否者就是对这类土地的一种浪费。比如,精耕细 作,多施化肥,就是高投入高回报的一种方式。对于差些的土地,粗放式的广种薄收也许是最佳办法。对最差的天然草地,不做任何投入的放牧就是最佳的利用方 式。 萨省农地按农业产值高低分为三类:谷类作物农地,天然牧场农地,人工牧草农地。

a)    适合种植(一般只谷类作物)的农地,这类农地占大多数。这类农地一般土壤较肥沃,盐碱度低,地势较平坦,没有或很少有砂石,没有或少 有影响农 机大面积耕作的小片沼泽区,小片灌木区,坑壕,溪流,水塘等。这类地最适合大型农机具大面积种植大田作物。政府对这类农地的评估价一般都在4万以上。

b)    适合放牧养殖的农地(牧场),这类地一般是从未开垦过的原始土地,所以不适合开垦种植,原因是多种多样的:土壤贫瘠,石头多,盐碱度 高,地势 起伏太大,有较多影响农机大面积耕作的小片沼泽区,小片灌木区,坑壕,溪流,水塘等。这类农地的最佳用途就是放牧,所以一般都有牧场围栏。政府对这类土地 的评估价一般在3万以下。

c)    适合粗放式的广种薄收,或适合种植多年生牧草的农地。这里农地介于以上两类之间,政府评估价介于3万到4万。相比每年种每年收,一年 种,多年收的人工牧草是对中等稍差土地的最佳利用。

2)    萨 省各区域农地土壤介绍
萨省农地绝大部分位于PRINCE ALBERT以南。萨 省农地土壤大致分为三种:棕色土壤,黑色土壤,及介于二者之间的黑棕色土壤。大家都知道,黑色土壤最肥沃,其次是黑棕色和棕色。 棕色土壤面积集中在萨省西南角。黑棕色土壤位于Saskatoon, Regina, Weyburn, Estewan一线的一条狭长地带。狭长地带以北是另一条黑色土壤的狭长地带。 萨省是草原省份,整体地形平坦,尤其是萨省东南部的Regina, Weyburn, Estewan一带,完全平坦地象海平面一般。 REGINA东南区域的土壤被叫做REGINA HEAVEY CLAY, 这里的农地是全世界最好的农地之一,因为这里是全世界为数不多的最广阔,最平坦,有具有最肥土壤的农地。

3)    萨省各区域气候
整体来说,萨省西南部干旱少雨,高温且无霜期长,东北部多雨,低温潮湿,但无霜期短。位于这两片区域的黑棕色土壤地带的气候条件介于两 者之间。萨省西南部 年降雨大约4英寸,东北部可高达18英寸。近几年中国对加拿大的Canola的需求量很大,而萨省东北部由于独特的气候及土壤条件而非常适合种植 Canola.,因此这些区域的农地很受追捧。

4)    投资农地的常见问题FAQ

a)    应该投资什么样的农地? 这要看你买这块土地做什么。如果要搞种植,当然是选择上述的谷类作物农地。 如果搞养殖放牧,因该考虑天然牧场,或适合粗放式的广种薄收的中等偏下的耕地,或适合种植多年生牧草的农地。 如果既不搞大田种植,也不搞养殖放牧,那这种项目应该不需要大片土地,因此应该考虑在城市近郊,或繁忙高速路边购买小片的,带房子及其他建筑设施的的小农 场。这样的地理位置不但交通运输方便,而且使得农场零售自售成为可能。

b)    如果只是打算做纯粹的投资,那应该买什么样的农地? 如果只是纯粹的投资,只打算每年出租收租金,那三种土地都可以买。哪一种最适合纯粹的投资?结合目前的市场条件下,同时考虑长期的增值,应优先考虑投资优 质肥沃的谷类作物农地。优质肥沃农地的长期增值应该会高于普通农地很多,尤其在粮食价格会增长很多的情况下。 目前热衷投资萨省农地的华人中,有不少人对Custom Farming这种做法很有兴趣。这以做法就是投资购买一块农地,自己做耕作的管理,包括自己购买化肥,种子,农药等,但所有的农业耕作,收获等全部雇佣 专业的农夫或公司来完成,包括农机设备。自己销售收获的农作物,自己承担风险。目前粮食价格高,这种投资购买农地,以Custom Farming来从事农业生产的做法,能取得很不错的收益。一般来讲,每个quarter土地(160英亩)能获得大约$15,000到$40,000的 净收益(但未去除自身的管理报酬)。比如种植Canola,能获得每英亩$300的净收益,但同一块地一般只能每4年种植一次Canola. 关于Custom Farming的详细内容将在其他篇幅介绍。

c)    应该买多大面积农地? 一般来说,大面积农地(1000英亩以上)易于出租,也易于出售。小面积农地一边只有附近农场才会租用或购买。也有一些投资者购买小块农地(500英亩以 下)出租给附近农民。

d)    目前萨省农地投资的租金回报率大约多少? 目前投资农地,可获得4%到5%之间的年租金回报率,这主要是由于近几年贷款利息较低,使得很多农场主认为买地更合算所致。也因为目前的金融状况及低利率 使得投资者满足于农地投资的4%回报率。

e)    农地是否容易出租? 一般来说,好的,肥沃的农地更容易出租,租金更稳定。大面积的农地较小面积的农地更容易出租。比较好的做法是优先考虑买已经有租约的农地,或卖主承诺回租 的农地。

f)    农地的地理位置是否重要? 相比房产,农地的租金回报率是一块农地是否值得投资的硬指标,地理位置对农地的重要性次于对房产的重要性。多块农地,如果作为一个整体的话,是否相连或相 互距离很近,是值得考虑的一个因素。另外,谷类作物农地是否靠近ELEVATOR也是一个值得考虑的地理位置因素。 靠近城市的农地会比远离城市的农地售价高些,但对这些农地的投资是另外一种投资行为,其实质是投资此类农地所具备的转变用途的潜力。

g)    农地上的建筑设施(包括农庄及其农屋)如何估价? 农地上的建筑设施大致分三类:

随着小农户逐步退出农业,其农地由大农场逐步购买或租用, 单个农场的规模越来越大,农场总数量越来越少。这是由于农机机械化技术和农业技术越来先进造成 的。     农业从业人数大幅加少,使得农屋及其附属设施过剩越来越严重。因此农屋及其附属设施应尽可能往低里估价,如果投资者根本用不着或者不 好出租, 或农屋状况较差,甚至可以估价为零。     农业从业人员减少了,但生产的农作物并不减少,甚至还增加。因此用于谷类作物的建筑设施应该按实际价值估价,比如新物折旧估价的办 法。     用于养殖的建筑设施,如牛棚,牛圈及其附属设施,其估价原则又有所不同。目前农地上的养殖 设施大都是由小农户遗留下来,规模小且状况差。养殖也是一个需要有一个基本规模才能出效益的行业,所以农地上的规模小且状况差的养殖设施基本不值钱。也许 有人会使用这些设施养几匹马作为兴趣爱好,但此类用途的价值很低。对规模大且状况好的养殖设施,如果买入方打算搞养殖,可按往低处股价的原则出价。但如果 买入方根本不需要这些设施,应考虑基本不为这些设施出价,或回避此类投农地资标。