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2013年3月  作者:大加农场  原创作品,如若转载,请征得作者同意并注明出处和链接:加拿大新东方农业地产网 http://www.neworient.ca

看到有网友投诉萨省土地投资的一些问题,就开始找了一些资料,都是历史数据,不一定代表未来,但是应该能有所启发。

本文绝大部分数据出于FCC历史数据报告,大家可以去网上下载。如若转载,请征得本人同意。
免责声明:本人目前不拥有任何加拿大农业土地,但是不排除未来拥有。本人不负责读者对本文的任何解读;读者任何的投资决策,都和本人无关。
说这些是防止有人片面解读本文,或者根本没有看完,却凭借本文指责作者。请包涵。本文边写边贴,估计也不会很长。主要看数据收集的程度。

1970年代到1983年

1981年的统计年鉴表明,农场资产的79%是土地资产。到1983年,这个比例降到了78.1%。主要原因是81年到83年的土地价格下跌。

在整个1970年代,农业地产价格远远跑赢同期通货膨胀率。这个时期地产每年增长15.6%,而通货膨胀率只有9%。特别是从1973年到1978年,农业地产每年增长17.2%,通货膨胀率只有9.2%。但是从1979年开始到1983年,农业地产每年只增长了5.1%,通货膨胀率却达到了7.8%。但是就在73到83这个十年,萨省农业地产每年增长了15.9%,远远高于同期其他省份。

笔者还没有具体看回70年代到83年的经济情势,但是大致上记得70年代末的时候发生了第一次石油危机,导致通货膨胀高企,也造成了吉米卡特下台;另外1971年美元和黄金脱钩,各国央行超发货币,最后在80年代初,西方主要经济体经历了一轮疯狂的利率增长。在1981年间,为了应对通货膨胀,加拿大的最高利率达到了18%到20%!这样高企的利率,是我们现在不能理解的。但是这不代表将来不会发生。这个高利率时期一直持续到了85、87年(这个还要确认)。高利率直接影响了农业地产(其实包括大多数资产)的价格。

由于在70年代农业地产价格高企的时候,一些农民抵押地产借贷,结果在利率攀升的过程中,地产这个标的物被重新低估,很多人无法按时归还贷款,最终有一些农民宣告破产。但是,在一些农业发展成熟的地区,同时作物亩产稳定的地区,加上一些省份的信贷支持,和农业补贴,那些地方的农业地产价格保持了稳定,甚至有所上升。

图表显示,萨省在73年到78年每年农地增值19.15(同期加拿大17.19),78到83年每年增值9.37(同期加拿大5.14),73年到83年每年增值15.87(同期加拿大13.13)。在各项数据中,萨省都是全国最高的。这从一个侧面表明,在历史上,萨省的农地抗风险能力强于其他省份。
就比较82年到83年而言,萨省4级土地从1076加币每公顷增长到1143,3级土地从1236降低到1221,2级土地从1588降低到1564,1级土地从2008降低到1779。其他省份同样在最高级的土地上发生了最大的贬值。这个也许是我们将来应该注意的。原因我想应该是在利率高企的情况下,农民的种植成本大幅上升,相比较而言投入土地的成本就不可避免的下降。在这个过程中,高价的土地不受农民青睐。

同样一个地图显示,82年到83年间,萨省的土地价格从北向南是递减的。大概从Lolyd到Saskatoon再到Yorkton一线是最贵的。Regina东南是最便宜的。平均来看,相差100加币每公顷。这个也和我的认知是一致的。粮食的重要资源是物流。交通方便的地方,粮食的回报也会更高。加拿大的重要铁路,就穿过北面的这条线。这也是我一直不能理解为什么要投资于Regina周围的土地,因为Saskatoon周边的土地产出更高。

82年到83年的土地贬值还有其他一些因素,比如那一年南部的干旱,造成了大约30%到70%的减产。

土地大萧条 1982年到1988年

加拿大全国的土地在1982年到1988年经历了一番很大的降幅,和同期的借贷成本是高度负相关的。

具体数字显示,84到85年萨省土地贬值10.3%,同期全国8.8%;85到86年萨省贬值8.3%,全国6.9%;86年到87年萨省贬值15.3,全国10.1;87年到88年,萨省贬值11.7,全国7.7;从84年到88年,萨省土地累计贬值38.4%!!全国则是29.2%。

但是如果从1977年开始算,到1987年萨省土地每年平均增值5.7%,全国4.1%;81年到87年萨省贬值4.9%,全国5.4%。即使是这样,和同期动15%到20%的利率水平相比,土地投资也是完全失败的。不如把现金存到银行。

同期美国农业土地应该是跌得更惨。

我注意到在其中几个年份的报告中,一些代表地区,土地的价格经历了不一样的跌幅。在萨省1985年,Swift Current下跌20-25%,Saskatoon下跌15%,North Battleford和P.A下跌10%,而Yorkton基本没有变化。由于我没有比较全部报告,很难下结论说这个是有代表性的。这是一个线索,在以后的投资中需要进一步研究。