首页 / 农地投资 / 为什么投资者热捧加拿大萨省农地


2013年3月更新 作者:王小凤 原创作品,转载请注明出处:加 拿大新东方农业地产网 http://www.neworient.ca

如果我想投资农地,那么哪里是最佳的地方?答案 是加拿大萨斯卡彻温省。这就是为什么加拿大萨省农地如此受捧。

a.     农地的稀缺性
农地比房产更具有稀缺性,它是不可再生的资源。 尽管萨省有约占加拿大40%的农地,但是根据2011年加拿大统计局的资料,萨省只有36952个农场,每个农场有1668英亩的农地(1)。

b.    与加拿大其它省份比较,萨省农地的价格最低
因为萨省有约占加拿大40%的农地,是世界上著名的面包篮子,萨省的农地价格低廉。根据报道,2010年萨省的农地平均值是一英亩523加元,而同时期, 阿尔伯塔省的农 地是一英亩1509加元,曼尼托巴省是一英亩896加元 (见图1)。萨省农地的低廉是什么原因造成的?首先,在2003年之前,萨省的农地只允许萨省的居民来购买,加拿大其它省份的人不能买,2003年之前全 球的商品价格都较低,投资者知道那时候黄金、石油等也均处于低位。2003年萨省开放了这一政策,允许加拿大其它省份的居民(包括公民和永久居民)购买萨 省的土地,但直到现在仍然不允许外国人来购买农地。这一政策把外国的投资者拒之门外,但却是我们居住在加拿大华人的一大利好消息。其次,在2006年之前 萨省保守的执政党一直执行不发展经济政策,使得那时的萨省农地、居民住宅、商业地产价格都非常之低,正因为上述原因,使得在1982年的时候,阿尔伯塔 省、萨省、曼尼托巴省的均价相同的农地,到了2010年阿尔伯塔省是萨省农地价格的2倍之多,曼尼托巴省约是萨省农地均价的1.5倍。安大略省由于允许外 国人购买农地,使得其价格远远高于萨省。

c. 萨省农地的价格与其它发达国家比较, 仍然是最低之一
图5显 示了十个发达国家中,农地的均价均高于 萨省。


* 资料来源: Statistics Canada, USDA,  Knight Frank 2011, *Knight Frank 2009

d.萨省农地市场呈现出严重的需求超过供给
由于世界粮食价格的上涨,使得萨省许多想退休农场主转出售为出租。而需求 却在增加。谁在购买萨省的农地?1)其他国家的农场主,卖掉它原有的农场,搬到萨省做农场主。2)加拿大其他省份的农场主,搬到萨省做农场主。3)大的基 金公司,例如Agcapita公司,Assiniboia Capital公司。4)萨省本地的农场主要扩大规模及原萨省城市居民放弃城市生活,开始做农场主。5)个人的投资。随着加拿大房价的升高,使房产投资回 报率降低,许多萨省及其他省份的投资人开始放弃投资房产转向萨省的农地。由于萨省农地市场的供需不平衡,所以性价比合适的农地出现了抢offer的现象, 同时使萨省农地价格进入快速上涨的通道(见图6
图6



e.高的回报率和易于管理的模式

萨省农地从1972年到2003年平均每年回报率是9.4% (2),根据笔者的分析从2004年到2011年平均每年回报率约是9%。这是很高且很稳定的回报率,比股票、基金更易于掌控,农地的回报分为两部分,第 一是土地的增值。近三年来萨省的农地平均每年增值大于10%左右,第二是租金回报。目前萨省的农地每年的净回报率在4%-7%,萨省的住宅地产净回报(以 萨斯卡通和里贾纳为例)在4%-7%。当农地的投资回报率与房产相近时,甚至农地回报率比住宅低2%,大多数人将放弃投资房产而投资农地,因为:

(A) 农地使用寿命长,折旧率很低或是零,你可以耕作上百年,土地依然在那里。而房屋维修和维护是众所周知的。

(B) 农地的出租管理简单,适合与异地投资。笔者有几个农场在出租,与租客签了五年的合同,租客每年给寄一张支票,再没有任何其它麻烦。去年笔者的农地受到涝 灾,租客无法播种,但是租金仍然照常给我,因为租客领到了很高的政府补贴,政府给他的补贴是租金的两倍还多。

f.萨省具有利于粮食生长的自然条件
萨省具有丰富的水资源,萨省只有100万人口,但淡水资源占全世界的1.5%, 占加拿大的7%。与加拿大其它省份相比,萨省具有更多的肥沃土壤的农地。 近几十年来气候的变化,使得某些国家的农地变得不适合农业耕种,但萨省的农业却是气候变化的收益者。

g.萨省的农地有良好的基础设施
萨省的农地有完善的道路,以便大机器能够进入农地进行耕种,许多农地都通电,有些还 通天然气,有些主干道边还通有城市的自来水。无论多么偏远,校车都会经过,使农场主家的孩子可以就近入学。

h.稳定的政治环境, 良好的法律体系和雄厚的科研实力
加拿大是发达国家,有着稳定的政治环境,良好的法律体系,雄 厚的科研实力(近年来,政府为提高小麦的产量,投入大量的资金以用于小麦增产的科研项目)。良好的农业补贴政策,这些是发展中国家所无法比拟的.

i.萨省经济的蓬勃发展,吸引了更多的农地投资者
萨省是世界上著名的能源和矿产大省,其钾盐储量占世界储量的三分之 二。铀矿也在世界有着举足轻重的地位。它同时拥有全世界面积最大的金伯利岩(含金钢石)岩体以及其它大量金属矿藏。萨省是加拿大除阿尔伯塔省以外石油资源 最丰富的省份,其天然气储量约有693亿立方米。近5年来,加拿大的GDP增长,萨省一直是名列前茅,而失业率也降至最低水平。 淡水河谷,必和必拓,力拓,中国兖州煤业股份公司等公司纷纷投资萨省的矿业。中石油也在2011年于萨省签署了石油开发协议。萨省的铀矿开发也如火如荼。 所有这些,使得投资者更加看好萨省的农地。

j. 遗产税
75 万以内的农地均可以遗传给子孙无需向政府交遗产税,而房产留给子孙要交遗产税。