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2015年6月 加拿大新东方农业地产网译自Western Producer,转载请注明出处和链接: 加拿大新东方农业地产网 http://www.neworient.ca

Skyline农业金融公司上诉土地所有权裁决


    以前的法庭裁决Skyline农业金融公司的融资模式违反萨斯喀彻温省法。Skyline农业金融公司对从前法院的一项裁决正在上诉。Skyline认为法庭阻止他们对萨斯喀彻温省的农场主提供一个独特的融资模式。2014,萨斯喀彻温省的农田安全委员会裁定,由Skyline提供贷款购买的15英亩土地违反了省土地所有权法律。今年3月26日的萨省高等法院做出维持原判的裁定。“我们已经决定上诉,因为我们认为我们了解法律的文本,更重要的是,我们是站在立法的意图”,Skyline首席执行官Mark Reineking第一次公开发表的评论。Reineking和他的生意伙伴Brad Kopp(布拉德·科普)组建的Skyline,在萨省农民的请求下,寻求更灵活的融资形式来发展他们的业务
。Brad Kopp此前曾在Silver Wheaton Corp.(银惠顿公司)工作,该公司为银矿投资提供资助。Skyline与Farmers Edge公司联合,开发了一种新的农业融资经营模式,该公司是一个拥有1200客户, 这些客户经营农场四百万余英亩
土地的农艺公司。Reineking认为Skyline模式符合萨省农地所有权法律,首先维护萨省的居民拥有土地的机会。
“我们不只是满足这个意图,正在创造新的机会,使萨斯喀彻温省的农民拥有并经营农田。萨省农地所有权法律的第二个要点是发展农村社区。Skyline确保现有的农场主有办法把农场传给下一代,并且不牺牲在他们拥有土地权期间土地价值升值。Skyline使用了两种非传统融资方法,土地价值对冲和利率对冲。在这两种情况下,农场主拥有土地,Skyline比任何其他金融机构没有更多的权利。这种土地价值对冲,使农场主抵消土地价值风险的一部分给Skyline,使农场主比传统的贷款方式下,获得更多的土地。Reineking说, “它本质上是一种合同,说在合同期间如果土地价格上涨,将向Skyline付款;如果土地价值在合同期间下跌,Skyline将付款给农场主”
。在公司的网站上详细介绍了一个案例,按照传统融资模式,一个农场主用500,000加元的股票,能买得起1000英亩农田、租2000英亩;如果使用Skyline的土地价值对冲,农场主可以购买3000英亩。利率对冲允许农场主将其固定利率抵押贷款变更为与农场收益捆绑的浮动利率抵押贷款。

例如,一个农场主4%固定利率的5百万加元抵押贷款,每年应支付利息20万(200, 000)加元。 使用通常的生产和商品价格的假设,这相当于假设农场平均年收入为1375,000加元的14.5%。 Skyline将向农场偿付200000加元的利息,农场给Skyline他的收入, 即14.5
%。 如果农场的收入下降到正常的50%,农场将欠Skyline 100,000加元,这比传统的抵押贷款少100,000加元。
如果农场收入猛增50%, 农场将欠Skyline 300,000加元或比传统的贷款抵押多付100000加元。Reineking指出,这是更好的支付形式。 Reineking说,Skyline的董事会包括前加拿大农业信贷主席Don Black和阿尔伯塔油菜生产委员会前任
主席、前加拿大油菜理事会主任Colin Felstad。他说,两人都认为独特的融资模式将有助于解决农地流传到下一代的迫在眉睫的问题。
Skyline坚持宣称他们没有拥有耕地,但耕地安全委员会不这样认为。但耕地安全委员会认为Skyline是农场主,因为在土地价值对冲下,它有受益于农田未来升值的潜能;在利率对冲下,把农场收入装入自己的口袋。
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Skylin表示将通过公开发行股票,或者通过与加拿大养老金计划合作开展其领先的金融业务。 耕地安全委员会说,在第一种情况下有可能有外国股东,在第二种情况下有外国受益人,这就是为什么它认为Skyline的融资模式是在违法。

Reineking认为,四月由政府推出的萨斯喀彻温省农业安全法案咨询和回顾,为Skyline说服公众无意规避省农地所有权规则 提供了一种方式。 “这为我们提供了一个平台和机会使Skyline从误解中走出来,它告诉大家我们想做的,我们的意图是什么”。

许多萨省农场主对耕地安全理事会允许加拿大退休金计划以128,000,000加元收购了115,000英亩的农田的决定感到不安,他们觉得这样的机构投资哄抬地价。Reineking说这不是Skyline的情型。Skyline是在与两农民商定一个价格后参与的一桩购买,并为买家融资。
“我们真的不是一个价格制定者。我们是一家金融机构,”他说。Skyline模式可以在其他司法管辖区开展工作,但该公司决定首先在萨省开展,是因为萨省农民使得此项目得到启动。
萨省上诉法院在夏天的几个月里不会审理此案,所以本案将最有可能在9月有结果
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