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2013年3月更新 转载并翻译来自: FCC AgriSuccess   Should you own the land you farm?

你应该拥有你农场的土地还是租用?  作者: Kevin Hursh

在2012年,安大略省的许多地区受到干旱伤害,但肖氏在德累斯顿附近的安大略省西南部地区享有非常有利的生长条件。

“这些都是创纪录的玉米和大豆作物了一大截,”肖说。他的玉米产生英亩200蒲式耳。在每蒲式耳7美元的价格, 这是最好的总回报他曾经喜欢。

除了种地,肖是一个农业经济学家。他还教一个房地产经纪人,所以他自然如下农地价格趋势的一个极大的兴趣。

“在安大略省的地区乳品行业的强,乳品配额值的上限作出贡献的增加,土地价格,”肖说。“ 很少配额转手,生产商正在寻找投资现金的其他地方。然而,这并不适用于像我这样的领域。“

肖属性的力量在农地的两个主要因素 - 玉米价格强劲和低利率。决定购买农会容易得多,如果你能预测未来,这两个因素。

许多分析师指出,新兴经济体不断增长的世界人口和购买力增加,并预测未来,强大的粮食价格规范。在利率上,有一个实现,利率不能再低,但上升的压力不大, 预计至少在未来的一年。

这些预测已经被纳入市场。肖说,良好的玉米和大豆的土地在全省乳品地区的强劲的售价为18,000元至20,000一亩,而其他地区都在$ 14,000英亩的范围。

谨慎的注意事项

当然,即使粮食价格保持坚挺和利率保持相对稳定,年收益率要低于平均水平。同时,强大的粮食价格可能导致的农业投入品的需求强劲,导致费用上升。

“有一天将成为市场修正,”拉里Rosevear预测。Rosevear是的瓦尔科顾问,房地产评估公司,总部 设在伦敦,安大略省的创始人之一。他已经评价农田自1978年以来,在农业产业化工作多年,在这之前。

“我从来没有见过这样的农地的快速升级,”Rosevear说,
他还记得,当价格在20世纪80年代初去了另一个方向。“从'81,'87,安大略省农田大幅下降。花了很长的时间恢复。& amp; amp; amp; amp; amp; amp; amp; ldquo;

Rosevear认为可以承受较高比例的生产上世纪80年代相比,现在的低迷。“许多人都建立了强大的股票,” 他指出,“但在过去的经济衰退之前,仍然会受到伤害。”

租赁安排

随着农地价格的增加,所以做现金租金,但它不是一个完美的相关性。接近大都市区的局部因素,如可以增加土地的价格,但出租率的影响不大。

虽然在农田的销售价格是一个公开的记录,重要的是要注意,出租率并不透明,有一个混合的的现金租赁交易和作物共享安排。

拉里Rosevear说,在安大略省的现金租金已高达$ 300英亩,他预计在2013年的最佳特价可能会更高。菲力浦·肖已经听说过现金租金高达400美元一英亩的玉米和大豆地。

在土地价值$ 14,000亩,房东接受现金300元的租金获得投资回报率超过2.1%,再加上他或她支付的物业税。在$ 17,000英亩的土地,同样的300元现金租金的回报率低于1.8%。

当投资者购买土地时,他们通常会评估在该地区的租金支付的现金。通常情况下,他们取得租赁交易,同时与当地生产者购买,从而锁定的回报率。

在安大略省,从外部投资者的利益受到限制,因为土地价值,可赚取现金租金的回报率是相对较高的。相反,投资者一直活跃在萨斯喀彻温省,因为现金租金提供了 一个更好的回报率。

大约10年前,省法律更改,以允许从其他省份购买土地的人在萨斯喀彻温省。在此之前,你必须是一个拥有超过320亩的萨斯喀彻温省的居民。

这种变化,加上具有较强的油菜,小麦,硬粒小麦和豆类作物的回报吸引投资者的眼球。虽然绝大多数的耕地销售仍然发生在萨斯喀彻温省的农民,投资者也在买。

由于萨斯喀彻温省的农田比邻近省份和国家的土地一直不太昂贵的情况下,投资者认为有升值潜力。最重要的是,通过租赁安排投资支付的年回报率。

英亩1000美元购买的土地,可以出租给当地农民为四或百分之五的回报率(40美元或50美元一英亩)。然而,由于土地,同样的质量已上升至$ 1,200或$ 1,500,它已成为越来越难以提取相同的投资回报率。

“还有投资者想要购买一些年回报率已经降低了他们的期望,说:”厄尔·史密斯,副总裁和 共同创始人groPartners。不过,他说,萨斯喀彻温省的出租率没有跟上土地价值的增加。

涉及大多数投资者购买投资公司,但个人投资者在市场上也。草原农田管理公司,groPartners专业工作直接与个人投资者,他们与农民想扩大自己的业 务相匹配。

史密斯说,一些机构和基金的投资者似乎都愿意接受较低的租金率,认为农地将继续升值。他处理类似的个人投资者仍然希望有一个强大的和可持续的年度回报率。 为了使这项工作,往往需要采用更加灵活和创新的经营安排。

该公司管理约50000亩的投资者和家庭拥有自己的土地,但不种田的代表。约35,000的那些亩使用现金租金以外的东西。

,“史密斯说:”我们有相当多的合资企业的所有者和农民的现金裁剪费用各承担一半,然后他们分裂的收益从 50/50作物。“投资要承担更多的风险,但有一个机会,有较高的回报率。”

四农场扩张和新农

几年前,投资者购买从阿尔伯塔省20000亩农田里贾纳南部。首先,他有自定义的养殖。然后,他试图聘请工作人员和农场自己。一对夫妇很湿的弹簧,当大量 的作物没有得到接种后,土地再次转让。在这一点上,土地是不挺好的,但它是高价值的里贾纳重粘土。

土地购买了新的投资者与groPartners的,并英亩的土地被分成五种不同的生产商。四是在该地区的现有养殖场。一个是全新的操作。

他说:“所有这些农民联合冒险与业主在50/50的份额的基础上,”史密斯说。

农民之一是:马克·埃金斯从赫恩萨斯克其万省。他一直耕种土地和家庭工作的全职工作,在里贾纳。获得土地的机会,通过 groPartners他的农场去年的规模增加一倍,这让他退休,他的工作作为一个agrologist。

“全职工作,并试图农场并不大,”埃金斯。“但要找到扩大的现金是困难的。现在,这里的土 地价格是高达$ 2,000英亩。这是对我来说遥不可及。“

的合资涉及3200英亩。土地是20到25英里,从他现有的操作。虽然距离创造一些新的挑战,同时也传播气象风险。从一个更大的操作的收入,埃金斯希望完 成购买家庭的土地,他务农。

扩大农场的第一个生长季节面临着挑战。马克的父亲已经成为一个全职聘请了手,但更多的帮助将是明年的收成
计划的一部分,尤其是他们6000亩,收获只是一个结合。

具有良好的作物和强大的价格,地主会赚得更多,他们会比通过现金租金。埃金斯,风险降低和支付的现金成本的一半。他也将强势回归。

“我有自由,使我自己的裁剪选择,”埃金斯说,“但他们想知道我的计划。也是伟大的球员 ​​在groPartners周围弹跳想法。
我理解他们,以确保他们的投资者的利润,但他们也通过这次合作,我的成功。这是一个双赢的局面。“

购买或租用?

农地所有权的加拿大农民是财富的主要来源。虽然许多地区在20世纪80年代经历了一个大的价格下降,总体方向自那时以来,一直在涨。事实上,回报率一直高 于其它投资。然而,每一个财务顾问会告诉你,过去的表现并不保证未来的回报。

目前的土地价值比较现金的租金是购买或租用的决定的工具之一。作物份额租赁协议及合资企业有时可以达到业主与农民不仅仅是现金租金的需求。有些农民拥有自 己的土地。一些自己的非常少。农民种粮的标准是拥有和租一些。当然,知道你的生产成本,可变成本和固定成本,是决策的出发点。