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2013年3月   原创作品,转载请注明出处: 加拿大新东方农业地产网 http://www.neworient.ca

自2012年下半年来,本人已经为新东方农业的众多客户出租了100多个QUARTER的农地。下面谈谈我所认识的萨省农地租赁市场。

根据租金的支付形式,农地出租有现金出租(CASH RENT)及分收成(CROP SHARE)出租. 很多人还知道有CUSTOM FARMING的方式。CUSTOM FARMING的作法,严格意义上说,应属于农业生产的经营行为,不能算作农地出租。

一,以 现金支付租金的现金出租方式。
现金出租,故名思议,是收取现金作为租金。租金可以是固定数额,也可以根据收成浮动。但大多数都采取固定租金数额的方式。
一般来说,投资者会尽量采用此方式。

二,以 收获的的农作物支付租金的分收成出租方式。
就是租客使用土地,秋后用收成(实物)支付租金。分配数额可以是出租前谈定的固定数量的收成,比如每英亩20蒲式耳的粮食,也可以根据收成多少浮动,比如 出租前谈好一个分配百分比,比如30%的谷物归土地所有者,70%归租客。也可以约定租客和土地所有者各出一部分农资(种子化肥农药等INPUT),在此 基础上谈定收成分配百分比。
一般来说,退休的当地农民会采用采用此方式。

不同的农类的农地,出租又会有不同。

耕地的 出租
对耕地出租而言,一般说的每亩租金,都是指的耕地部分的每亩租金,或实际播种面积部分的每亩租金。比如某个QUARTER,总面积160英亩,但开垦过的 部分只有135英亩。如果谈好的价钱是$40/英亩,那一般都是指耕地部分$40/英亩。圣域部分如果无法利用,那整个QUARTER的租金就是 $5400。
萨省的谷物耕地需要轮作,一个轮作周期一般是3到4年。所以农地出租的租期最好是3年或4年。萨省近年来,种植油菜籽的收益最好,但由于病虫害问题,同一 块地需要间隔2到3年才能再次种油菜籽。考虑这一因素,3到4年的租期无论对租客还是土地所有者来说,都是有利的。
另外,考虑到不同年份,农作物的收成和农作物价格的价格波动较大,租客一般希望3到4年的租期。否则租金的波动对双方来说,都是很大的风险因素。

牧场的 出租
对于放牧用的牧场的出租,一般都是按牧场的载畜量计算租金。具体的计算单位是ANIMAL UNIT MONTH(简称AUM)。一个AUM指的是1头体重1000LB的母牛一个月在牧场上所吃掉的牧草量。比如,如果谈好AUM的租金是$30,那大约相当 于对1头母牛1天收取$1的牧场使用费。公牛体形大些,每天收取的费用可以高些。萨省一般是春天产牛犊,所以放牧时,母牛都带牛犊。但一般都不算牛犊采食 量。
牧场的出租特别需要防止过度放牧,一般来说,当季降雨量多少很大程度上决定了载畜量多少。因此需要根据这些情况随时调整载畜量,或轮牧周期。

人工牧 草草场的出租
如果是出租用于收割牧草的人工草场,除了固定租金数额的现金出租方式外,还可以约定分牧草的方式。也可以在收割之前卖未收割的牧草(STANDING HAY)。

待 完成.............