自2011年开始的华人大举进军萨省农 地投资的 热潮仍在持续，目前丝毫没有减缓的迹象。本人从萨省农业角 度观察，发现很多投资者因对萨省农地，土壤，气 候，农业耕作等方面缺乏了解，导致盲目投资或进入投资误区。

1)    萨省农地的用途分类
萨省是农业大省，耕地占加拿大总耕地近50%。 绝大多数耕地都适合种植各类谷类作物。 一块农地应该如何利用，是由它的农业产出能力决定的。对农业产出高的农地，应该采用高投入高回报的使用方式，否者就是对这类土地的一种浪费。比如，精耕细 作，多施化肥，就是高投入高回报的一种方式。对于差些的土地，粗放式的广种薄收也许是最佳办法。对最差的天然草地，不做任何投入的放牧就是最佳的利用方 式。 萨省农地按农业产值高低分为三类:谷类作物农地，天然牧场农地，人工牧草农地。

a)    适合种植（一般只谷类作物）的农地，这类农地占大多数。这类农地一般土壤较肥沃，盐碱度低，地势较平坦，没有或很少有砂石，没有或少 有影响农 机大面积耕作的小片沼泽区，小片灌木区，坑壕，溪流，水塘等。这类地最适合大型农机具大面积种植大田作物。政府对这类农地的评估价一般都在4万以上。

b)    适合放牧养殖的农地（牧场），这类地一般是从未开垦过的原始土地，所以不适合开垦种植，原因是多种多样的：土壤贫瘠，石头多，盐碱度 高，地势 起伏太大，有较多影响农机大面积耕作的小片沼泽区，小片灌木区，坑壕，溪流，水塘等。这类农地的最佳用途就是放牧，所以一般都有牧场围栏。政府对这类土地 的评估价一般在3万以下。

c)    适合粗放式的广种薄收，或适合种植多年生牧草的农地。这里农地介于以上两类之间，政府评估价介于3万到4万。相比每年种每年收，一年 种，多年收的人工牧草是对中等稍差土地的最佳利用。

2)    萨 省各区域农地土壤介绍
萨省农地绝大部分位于PRINCE ALBERT以南。萨省农地土壤大致分为三种：棕色土壤，黑色土壤，及介于二者之间的黑棕色土壤。大家都知道，黑色土壤最肥沃，其次是黑棕色和棕色。 棕色土壤面积集中在萨省西南角。黑棕色土壤位于Saskatoon, Regina, Weyburn, Estewan一线的一条狭长地带。狭长地带以北是另一条黑色土壤的狭长地带。 萨省是草原省份，整体地形平坦，尤其是萨省东南部的Regina, Weyburn, Estewan一带，完全平坦地象海平面一般。 REGINA东南区域的土壤被叫做REGINA HEAVEY CLAY, 这里的农地是全世界最好的农地之一，因为这里是全世界为数不多的最广阔，最平坦，有具有最肥土壤的农地。

3)    萨省各区域气候
整体来说，萨省西南部干旱少雨，高温且无霜期长，东北部多雨，低温潮湿，但无霜期短。位于这两片区域的黑棕色土壤地带的气候条件介于两 者之间。萨省西南部 年降雨大约4英寸，东北部可高达18英寸。近几年中国对加拿大的Canola的需求量很大，而萨省东北部由于独特的气候及土壤条件而非常适合种植 Canola.，因此这些区域的农地很受追捧。

4)    投资农地的常见问题FAQ

a)    应该投资什么样的农地？ 这要看你买这块土地做什么。如果要搞种植，当然是选择上述的谷类作物农地。 如果搞养殖放牧，因该考虑天然牧场，或适合粗放式的广种薄收的中等偏下的耕地，或适合种植多年生牧草的农地。 如果既不搞大田种植，也不搞养殖放牧，那这种项目应该不需要大片土地，因此应该考虑在城市近郊，或繁忙高速路边购买小片的，带房子及其他建筑设施的的小农 场。这样的地理位置不但交通运输方便，而且使得农场零售自售成为可能。

b)    如果只是打算做纯粹的投资，那应该买什么样的农地？ 如果只是纯粹的投资，只打算每年出租收租金，那三种土地都可以买。哪一种最适合纯粹的投资？结合目前的市场条件下，同时考虑长期的增值，应优先考虑投资优 质肥沃的谷类作物农地。优质肥沃农地的长期增值应该会高于普通农地很多，尤其在粮食价格会增长很多的情况下。 目前热衷投资萨省农地的华人中，有不少人对Custom Farming这种做法很有兴趣。这以做法就是投资购买一块农地，自己做耕作的管理，包括自己购买化肥，种子，农药等，但所有的农业耕作，收获等全部雇佣 专业的农夫或公司来完成，包括农机设备。自己销售收获的农作物，自己承担风险。目前粮食价格高，这种投资购买农地，以Custom Farming来从事农业生产的做法，能取得很不错的收益。一般来讲，每个quarter土地（160英亩）能获得大约$15,000到$40,000的 净收益（但未去除自身的管理报酬）。比如种植Canola,能获得每英亩$300的净收益，但同一块地一般只能每4年种植一次Canola. 关于Custom Farming的详细内容将在其他篇幅介绍。

c)    应该买多大面积农地？ 一般来说，大面积农地(1000英亩以上)易于出租，也易于出售。小面积农地一边只有附近农场才会租用或购买。也有一些投资者购买小块农地（500英亩以 下）出租给附近农民。

d)    目前萨省农地投资的租金回报率大约多少？ 目前投资农地，可获得4%到5%之间的年租金回报率，这主要是由于近几年贷款利息较低，使得很多农场主认为买地更合算所致。也因为目前的金融状况及低利率 使得投资者满足于农地投资的4%回报率。

e)    农地是否容易出租？ 一般来说，好的，肥沃的农地更容易出租，租金更稳定。大面积的农地较小面积的农地更容易出租。比较好的做法是优先考虑买已经有租约的农地，或卖主承诺回租 的农地。

f)    农地的地理位置是否重要？ 相比房产，农地的租金回报率是一块农地是否值得投资的硬指标，地理位置对农地的重要性次于对房产的重要性。多块农地，如果作为一个整体的话，是否相连或相 互距离很近，是值得考虑的一个因素。另外，谷类作物农地是否靠近ELEVATOR也是一个值得考虑的地理位置因素。 靠近城市的农地会比远离城市的农地售价高些，但对这些农地的投资是另外一种投资行为，其实质是投资此类农地所具备的转变用途的潜力。

g)    农地上的建筑设施（包括农庄及其农屋）如何估价? 农地上的建筑设施大致分三类：

•  用 于居住生活的建筑设施，如农屋及其附属设施。
•  用 于谷类作物的建筑设施，如谷仓，化肥仓，农机库，农机维修房等。
•  用于养殖的建筑设施，如牛棚，牛圈及其附属设施。